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作家：余飞

01

一线城市，集体冲破二手房盛衰线

跟着9月末一线城市集体松，这一波热度拉满了系数这个词十月份。

这少许，本号早就在10月21日最新LPR非论一年期如故五年期均下调25个基点的时辰，就强调过，一线城市楼市“金十”，毫无悬念。

从目前的数据来看，北京、上海、广州、深圳的二手房成交量，全部冲破了盛衰线。

北京方面：

10月28日，北京商报记者从多家经纪机构、行业协会赢得阐明：截止26日北京10月二手房实质成交量已经破损2万套。由于网签存在滞后性，截止10月26日，北京二手房网签量已达1.3万套。

业内东说念主士渊博计算，10月总网签量将破损1.7万套，创下承接19个月新高；实质成交有望破损2.5万套大关，成为自2017年以来八年同期的最高水平。

1.5万套是北京盛衰线的圭臬，目前到26日已经达到了1.3万套，日均网签量500套，按照这种速率，案底冲破1.5万套莫得悬念，业内东说念主士计算，北京10月份网签量可能破损1.7万套。

上海方面：

比较于北京，上海目前的二手房成交量，已经冲破了1.5万套盛衰线。

据安堵客上海监测，截止10月26日，10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关，成交总量已破损2万套，达20028套，比9月同期高涨52.3%。

不外，上海冲破盛衰线并不有数，毕竟从3月份以来，上海的二手房网签量均在1.5万套之上。

就目前的成交量来看，到月底成交量可能追王人6月份2.6万套。

广州方面：

广州二手房成交量盛衰线是1.2万套。

冰山指数显现，到10月22日，广州二手房网签量已经破损了11525套。这意味着，到目前，广州已经冲破了盛衰线。

机构计算，10月份可能达到1.6万套。

深圳方面：

乐有家露馅，10月1日至27日，深圳二手房网签量已经达到了6811套。而深圳二手房盛衰线为5000套。

按照乐有家计算，全月深圳的二手房网签量有望进步8000套。

8000套意味着什么？这是深圳楼市的旺盛线。

02

价钱并未出现高涨

这样的剧情，大家应该早有神思准备。

在北上广深9月末缩小的时辰，我就说过，10月份征服会迎来一波小热潮。

毕竟北京、上国外围区的社保门槛大幅裁减了，而况首付也裁减了。而广州全面放开，谁都不错买了，非论几许套。深圳外围区不再有社保限度，谁都不错买了，首付也裁减了。

那么，这一波热潮，是否是牛市的开动？

天然不可这样看。逻辑在于：

第一，这一波热潮，并未带动价钱高涨。

10月份行情好起来后，咱们时时能看到诞生商褪色扣头，二手房业主顽抗跳价的讯息。

但这些只是小部分，举座来看，并非出现房价高涨的场面。

以北京来说，北京商报露馅，尽管现时成交量有所攀升，但挂牌房源量仍督察在高位，显现出供应量依然偏高。因此，即便单月成交量达到较高水平，也并未激发房价的全面高涨。

再望望李嘉诚最近的操作。

最近北京向阳区东四环的“御翠园”开盘，被传出76折降价出售。

该讯息赢得了财联社阐明。

财联社露馅，该名堂备案价9.07万至9.97万元/宽泛米，而这一次该名堂拿出了50套特价房，价钱低至7.5万元至7.6万元，比较于备案价下降了1.5万元至2.4万元，很是于打了76折。

上海方面，新京报10月24日发布的报说念指出：

固然议价空间在收窄，关联词二手房房价还未回升。此次调控的沟通亦然止跌回稳，止跌是第一步，成交量握续的融会，价钱先止跌才有可能高涨。从目前来看，房主跳价、惜售等只是是个别状态，并不是主流。

深圳方面，二手房降价让利仍是主流。

乐有家露馅，跟着10月份行情转好，的二手住宅价钱与参考价之间的偏差值有所缩小。9月份低于参考价20%以上的占比达到52.9%，目前则大幅度缩小至39%，减少了13.9个百分点。此前低于参考价20%以上的占比承接6个月高涨，直到10月份才出现了荒原的回落趋势。

另外，低于参考价10%-20%的占比高涨4.1%，低于参考价0-10%的占比高涨4.8%。

从上图不错看到，10月份低于参考价成交的比例仍高达87.4%。

新址方面，诞生商借助行情，打折出售也仍是主流。

以10月份两个日光盘来说。

10月13日龙华区的深业上城学府开盘，闻明校学位加握，价钱很高。户型为79宽泛米至139宽泛米的3-4房，备案均价定为8.05万元/宽泛米。开盘时享受93折优惠后，均价降至约7.6万元/宽泛米，使得三房单元的起步价不到600万元，首套房首付仅需80多万元，呈现出显着的价钱倒挂上风。

另一个日光盘位于光明区的中建不雅玥，名堂备案均价约3.8万元/㎡，备案单价区间约3.5万元/㎡～3.9万元/㎡，备案总价区间约284万元～439万元，而况，在此基础上还不错重迭各式优惠，折后单价约3.3万元/㎡起，其中80㎡三房折后总价低至249万元。

竟然，莫得卖不出去的屋子，独一卖不出去的价钱。

03

握续性有待查验

第二，握续性还要络续不雅察。

此次行情的促成，是策略予以了阛阓一定的信心，前期徘徊客户正在加速进场，贯注的诞生商也趁势而为，加大促销力度，从而竖立了近1个月来成交放量的行情。

但不雅察楼市，不可仅凭借一个月的成交量就不错下定论。

而况，临频年底，诞生商有冲事迹需求，11月份和12月份可能会有大批打折促销行动，成交量可能还有一波延续，是以，果然的查验，是三个月之后的数据，能否完了连贯。

就过往的告戒来看，往常三年来的救市时势，作用成果越来越短、

以5月末的那一拨以一线城市为引颈的缩小来看，成果也就督察了一两个月。

深圳5月末裁减了首付比例和房贷利率。

首套房首付由30%降至20%，买卖贷款利率由正本的LPR-10BP降至LPR-45BP，裁减了35个基点，证据目前的LPR估计，利率已经降至3.5%。

二套房首付由40%降至30%，买卖贷款利率由正本的LPR+30BP降至LPR-5BP，雷同裁减了35个基点，证据目前的LPR估计，利率降到了3.9%。

在新政作用下，6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。

可见，成果只是督察 了两个月，9月份的二手房网签量独一3986套。

上海亦然 5月末下调了首付与贷款利率，6月份二手房成交量径直干拔到2.64万套，创三年多新高。7月与8月效应退去，8月份上海二手房（含买卖）统统成交17884套，环比下落12.25%。

北京方面，在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末，北京跟进。

首套房首付，非论是商贷如故公积金贷款，最低下调至20%。

二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。

新政作用下，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。有关词8月份又跌破了1.5万套，为14363套。

制图：城市财经；数据：北京市住建委

9月份北京二手房成交量独一13274套。

以上的数据，不外即是咫尺的事情。这一次，难说念就能走出不一样的场面？我并不以为。

我强调过好屡次，一线城市，尤其是深圳这样的城市，供应少，需求多，鼓胀不缺购买力，早晚如故会高涨。

但节点并不是目前。

因为影响一线城市冷暖的要道成分，是信心。这种信心，需要寰球经济、管事等大环境手脚底座。

否则，深圳为何自2021年2月份以来一王人下落。

从最高时刻8万多一王人下落，跌破8万，跌破7万，本年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时期。

乐有派系据显现，7月份深圳二手房成交价钱为5.9万元/宽泛米。

这三年的下落流程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，收尾不如故下降了吗？

根底原因在于宏不雅大环境带来的不确定性，无法给阛阓以信心和预期，莫得信心和预期，一线城市就会出现富东说念主不投资，中产不兜底，越来越多的穷东说念主收入缩水甚至愈加买不起的场面。

我如故那句话，独也曾济、产业、管事复苏了，楼市智商走出低谷，演出企稳场面。

而这些救市时势，大概坐窝让经济回暖吗，大概让管事坐窝普及吗？不大概。

望望9月份的一些宏不雅数据，就能剖判，经济复苏，任重说念远。

这是工业利润增速，9月份增速又转负数了。

起头：国度统计局

自在率，相较于2020年之前，仍偏高。

写在临了：最近在与一家机构调和，不错匡助内地住户办理香港身份。

该机构总部位于香港，在寰球各地领有分支机构，深耕香港原土教师与身份盘算推算畛域9年，从K15、本硕博全面秘密全港各级教师资源，从前期请求、流程陶冶到收尾落地，一站式全程随同，同期还为客户提供从商务、置业、子女教师、生存出行等多项在港后续服务。果然的作念到了为客户添砖加瓦，舒服客户从家东说念主到家业、从生意到生存、从当下到世代的全认识需求。

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